ISR por venta de casa en 2026: cómo exentarlo y requisitos del SAT

ISR por venta de casa en 2026: cómo exentarlo y requisitos del SAT

En México, vender una casa habitación puede estar exento del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Sin embargo, para obtener este beneficio es necesario cumplir con los requisitos establecidos por el SAT y la legislación fiscal vigente.

Vender una vivienda es una de las operaciones patrimoniales más importantes para muchas personas. Además de encontrar un comprador y formalizar la compraventa, hay un aspecto que no debe pasarse por alto: el posible pago del ISR.

Lo que muchos propietarios desconocen es que la ley mexicana contempla una exención fiscal para quienes venden su casa habitación. Eso sí, deben cumplir determinadas condiciones.

Este beneficio puede representar un ahorro considerable. No obstante, es fundamental conocer el límite de la exención, la documentación necesaria y el procedimiento que se realiza ante un notario público.

¿Qué es el ISR por la venta de una casa?

El Impuesto Sobre la Renta es un impuesto federal que grava determinados ingresos obtenidos por personas físicas y morales.

Cuando una persona vende un inmueble, puede generarse una ganancia gravable. Esta se calcula conforme a las disposiciones fiscales, considerando el precio de venta, el costo comprobado de adquisición actualizado y las deducciones autorizadas.

Sin embargo, no todas las operaciones inmobiliarias generan necesariamente un ISR por pagar.

En concreto, el artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece esta exención. Aplica a los ingresos por la venta de la casa habitación del contribuyente, bajo ciertos requisitos. Si quieres conocer otros supuestos, revisa qué ingresos están exentos de impuestos.

¿Cuánto puedes exentar de ISR al vender tu casa en 2026?

Si estás pensando en vender tu casa, podrías obtener una exención del ISR. Para ello, debes cumplir con los requisitos de la legislación fiscal mexicana.

De acuerdo con el artículo 93 de la Ley del ISR, estos ingresos pueden estar exentos hasta por un monto equivalente a 700,000 Unidades de Inversión (UDIS).

Debido a que el valor de las UDIS se actualiza diariamente, el límite de exención expresado en pesos también cambia.

Límite de exención al 9 de noviembre de 2026

Para determinar el monto máximo de exención, se multiplica el límite de 700,000 UDIS por el valor de la UDI correspondiente a la fecha de la operación.

Por lo tanto, el límite de exención del ISR por la venta de una casa habitación al 9 de noviembre de 2026 es de $6,226,777.20 pesos. Para aplicarlo, deben cumplirse los requisitos que se explican más adelante.

¿Qué sucede si vendes tu casa por un monto mayor?

Si el precio de venta supera las 700,000 UDIS, no significa que debas pagar ISR sobre el valor total del inmueble. Puedes aplicar la exención hasta el límite permitido, siempre que cumplas con los requisitos legales.

En este caso, la ley establece que se determine la ganancia correspondiente al excedente. Después, el impuesto se calcula conforme a las disposiciones aplicables. Las deducciones se consideran en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el precio de venta.

Por ejemplo, si una vivienda se vende en $7,000,000 y el límite exento aplicable fuera de $6,226,777.20, el excedente sería de $773,222.80.

Sin embargo, ese excedente no equivale directamente al impuesto que debe pagarse. Es necesario realizar el cálculo fiscal de la ganancia gravable.

Consideraciones importantes

El monto de $6,226,777.20 MXN es una referencia calculada con el valor de la UDI del 9 de noviembre de 2026. Para una operación de compraventa, deberá utilizarse el valor de la UDI aplicable a la fecha correspondiente.

Recuerda: la exención no se aplica automáticamente. Es necesario cumplir con los requisitos de la Ley del ISR y acreditar que el inmueble vendido corresponde a tu casa habitación.

Requisitos para exentar el ISR al vender una casa en 2026

Para acceder a este beneficio, el contribuyente debe cumplir con diversas condiciones:

1. Que el inmueble sea su casa habitación. La propiedad debe corresponder a la vivienda del contribuyente. No basta con ser propietario del inmueble; es necesario acreditar su uso habitacional con la documentación que acepta la legislación.
2. Que la venta se formalice ante fedatario público. La transmisión del inmueble debe realizarse ante un fedatario público, normalmente un notario. Este revisará la documentación y determinará el tratamiento fiscal de la operación.
3. No haber utilizado la misma exención durante los tres años anteriores. La persona no debe haber vendido otra casa habitación aplicando este beneficio fiscal durante los tres años inmediatos anteriores a la nueva operación.
4. Presentar una manifestación bajo protesta de decir verdad. El vendedor debe manifestar ante el fedatario público que cumple las condiciones para aplicar la exención.
5. Cumplir las obligaciones fiscales de información correspondientes. Cuando exista obligación de informar los ingresos por la venta, el contribuyente deberá cumplirla en su declaración anual.

Estas condiciones se encuentran previstas principalmente en el artículo 93 de la Ley del ISR.

¿Qué documentos necesitas para comprobar que es tu casa habitación?

Uno de los aspectos más importantes es acreditar que el inmueble vendido corresponde a la casa habitación del contribuyente.

Para ello, el artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR establece los documentos que pueden utilizarse:

• Credencial para votar del INE, con el domicilio correspondiente al inmueble.
• Comprobantes fiscales de pago de energía eléctrica o telefonía fija, con la dirección de la vivienda.
• Estados de cuenta bancarios, de instituciones financieras o de determinadas casas comerciales y tarjetas de crédito no bancarias, donde aparezca el domicilio.

La documentación puede estar a nombre del propietario, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea recta, como padres o hijos.

Además, el domicilio que aparece en esos documentos debe coincidir plenamente con el del inmueble o, al menos, en sus elementos fundamentales. El fedatario debe hacer constar esa circunstancia al formalizar la venta.

Por eso, no cualquier recibo de servicios sirve automáticamente como comprobante para esta exención. Por ejemplo, el Reglamento menciona electricidad y telefonía fija. En cambio, no establece de forma general que un recibo de agua o de internet sea suficiente por sí solo.

¿Cada cuánto tiempo puedes exentar el ISR por vender una casa?

La exención puede aplicarse nuevamente siempre que, durante los tres años inmediatos anteriores, no hayas utilizado ese beneficio en otra venta de casa habitación.

Por ejemplo, una persona vendió su vivienda en febrero de 2024 y aplicó la exención. En noviembre de 2026 todavía no habrían transcurrido tres años completos.

En cambio, si utilizó la exención en enero de 2023, para noviembre de 2026 ya habría transcurrido el periodo requerido.

Esto no significa que esté prohibido vender varias propiedades dentro de tres años. Lo que establece la ley es una limitación para volver a utilizar la exención fiscal, no para realizar operaciones inmobiliarias.

¿Quién realiza el trámite de exención del ISR?

El procedimiento se lleva a cabo ante el fedatario público que formaliza la compraventa.

Su participación resulta fundamental, ya que debe revisar los requisitos, verificar la documentación y efectuar los cálculos fiscales cuando exista un impuesto por pagar.

Además, la ley obliga al fedatario a consultar en el portal del SAT si el vendedor ya aplicó esta exención. La consulta abarca las ventas de casa habitación de los cinco años anteriores. También debe avisar al SAT de la operación, con el monto de la venta y, en su caso, el impuesto retenido.

En términos generales, el proceso tiene cuatro pasos. Primero se revisa la documentación del vendedor y se verifican las condiciones de exención; después se determina el tratamiento fiscal de la venta y se formaliza la operación.

Cuando corresponda un pago provisional de ISR, el fedatario realiza su cálculo y entero conforme a las disposiciones legales.

Por ello, es recomendable solicitar una revisión fiscal antes de firmar la escritura de compraventa, especialmente cuando el valor de la propiedad supera el límite de exención.

¿Debes declarar ante el SAT la venta de tu casa aunque esté exenta?

Sí, cuando se cumplan los supuestos que establece la legislación fiscal.

El artículo 150 de la Ley del ISR contempla la obligación de informar determinados ingresos exentos. Aplica cuando los ingresos totales del ejercicio, incluidos aquellos por los que no se paga el impuesto, superan los $500,000 pesos.

Por ejemplo, una persona vende su casa habitación por $3,000,000 y cumple los requisitos para exentar el ISR. Aun así, deberá considerar la obligación de informar esa operación en su declaración anual.

Esto es importante porque la exención del artículo 93 está condicionada al cumplimiento de las obligaciones de declaración cuando resulten aplicables. Si necesitas repasar el proceso, consulta nuestra guía de la declaración anual SAT 2026.

En suma, no pagar ISR no significa que la operación deba omitirse de la información presentada al SAT.

¿Qué pasa si la casa tiene un terreno muy grande o se utiliza para un negocio?

Existen situaciones especiales que deben revisarse antes de aplicar la exención.

Por un lado, el artículo 154 del Reglamento de la Ley del ISR establece que la casa habitación comprende también la superficie del terreno. El límite es que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones de la vivienda.

Por otro lado, el SAT incluyó el criterio normativo 34/ISR/N en el Anexo 7 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026. Este criterio contempla los inmuebles que se destinan en parte a casa habitación y en parte a otros usos.

En estos casos, la parte que no corresponda a la casa habitación puede estar sujeta al pago de ISR. Asimismo, el mismo criterio aclara que, al calcular el límite del terreno, no se toma en cuenta el área de las construcciones destinadas a un uso distinto del habitacional.

Por ello, si una propiedad incluye locales comerciales, oficinas, espacios para actividades empresariales o grandes extensiones de terreno, es necesario revisar su situación particular.

Errores que pueden impedir la exención del ISR

Al vender una vivienda, existen errores que pueden ocasionar problemas fiscales o impedir que se aplique correctamente el beneficio. Entre los más relevantes se encuentran:

• No contar con documentos que acrediten el uso de casa habitación.
• Presentar comprobantes con domicilios que no correspondan al inmueble.
• Intentar utilizar la exención antes de que transcurran los tres años establecidos.
• Asumir que toda la operación está exenta sin revisar el límite de las 700,000 UDIS.

También es importante no confundir el domicilio fiscal registrado ante el SAT con la documentación necesaria para acreditar una casa habitación. El artículo 155 del Reglamento establece requisitos específicos de comprobación. Por lo tanto, no debe afirmarse que tener el domicilio fiscal registrado en la vivienda sea, por sí mismo, una condición indispensable para exentar el impuesto.

Si además vas a comprar otra vivienda, conviene revisar los impuestos de esa operación. Por ejemplo, en la Ciudad de México aplica el impuesto por comprar una casa (ISAI).

Preguntas frecuentes sobre la exención del ISR por venta de casa en 2026

¿Cuál es el límite de exención del ISR por venta de casa en 2026?

El límite es de 700,000 UDIS. Con el valor de la UDI del 9 de noviembre de 2026 ($8.895396), equivale a $6,226,777.20. Para cada venta se usa el valor de la UDI de la fecha de la operación.

¿Qué documentos sirven para acreditar que es mi casa habitación?

La credencial para votar del INE, los comprobantes de luz o telefonía fija, o los estados de cuenta bancarios o de tarjetas no bancarias. El domicilio debe coincidir con el del inmueble.

¿Cada cuánto puedo aplicar la exención?

Puedes volver a aplicarla si en los tres años inmediatos anteriores no vendiste otra casa habitación usando esta exención.

¿Quién calcula el ISR cuando la venta supera el límite?

El notario o fedatario público que formaliza la venta. Él calcula y entera el pago provisional de ISR sobre la parte excedente.

¿Debo declarar la venta si está exenta?

Sí, cuando tus ingresos totales del ejercicio, incluidos los exentos, superan $500,000. Si no la informas estando obligado, la exención no se aplica.

¿Puedo exentar el ISR si todavía estoy pagando mi casa al Infonavit?

La existencia de un crédito hipotecario pendiente no aparece como una prohibición general en el artículo 93. Sin embargo, deberán revisarse la posibilidad legal de vender el inmueble, la cancelación o liquidación del crédito y el cumplimiento de los requisitos fiscales.

¿Puedo exentar el ISR si heredé la casa?

Haber adquirido una propiedad mediante herencia no impide automáticamente acceder a la exención. Para venderla sin pagar ISR deben cumplirse las condiciones correspondientes a la casa habitación y revisarse los antecedentes de adquisición.

¿Puedo exentar el ISR si tengo varias propiedades?

Tener más de una propiedad no elimina automáticamente el beneficio. Lo relevante es acreditar que el inmueble vendido constituye la casa habitación del contribuyente y cumplir los demás requisitos legales.

¿El ISR se calcula sobre todo el dinero recibido?

No necesariamente. Cuando la operación está gravada, el impuesto se determina conforme a las reglas de cálculo de la ganancia y las deducciones autorizadas. Si procede la exención parcial, también deben aplicarse las reglas correspondientes al excedente.

Conclusión

Fuentes oficiales consultadas

• Servicio de Administración Tributaria (SAT): Ley del ISR, artículo 93. Fundamento de la exención, límite y condiciones. Consultar artículo
• Cámara de Diputados: Ley del Impuesto sobre la Renta. Texto legal de referencia. Consultar texto vigente
• SAT: Reglamento de la Ley del ISR, artículo 155. Documentación para acreditar la casa habitación. Consultar artículo
• SAT: Reglamento de la Ley del ISR, artículo 154. Tratamiento del terreno. Consultar artículo
• Banco de México: valor oficial de las UDIS, serie CP150. Consultar serie
• SAT: Anexo 7 de la RMF 2026, criterio normativo 34/ISR/N. Consultar anexo

Fecha de revisión: 9 de noviembre de 2026. La información se basa en disposiciones y criterios oficiales consultados para este artículo. Su aplicación depende de las circunstancias particulares de cada operación.

Aviso: este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal, fiscal o financiera. Cada operación debe analizarse según la situación del contribuyente y las disposiciones vigentes.