Impuesto por comprar una casa en CDMX: ¿qué cambia con la jurisprudencia de la SCJN?
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Impuesto por comprar una casa en CDMX: ¿qué cambia con la jurisprudencia de la SCJN?
La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declaró inconstitucional la tarifa del ISAI que se aplicó en CDMX durante 2024. El ISAI es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles. Según la Corte, esa tarifa vulneraba el principio de proporcionalidad tributaria.
Esta resolución generó dudas. Por ejemplo, muchos contribuyentes se preguntan si pueden pagar menos o pedir la devolución de lo que ya pagaron. Sin embargo, sus efectos no son automáticos ni aplican a todas las operaciones inmobiliarias.
En este artículo te explicamos qué establece la jurisprudencia 2032742 y quiénes podrían beneficiarse. Además, verás qué considerar si compraste o planeas comprar un inmueble en CDMX durante 2026.
En resumen
- La SCJN declaró inconstitucional la tarifa del ISAI del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024.
- El ISAI sigue vigente: la jurisprudencia no elimina el impuesto en 2026.
- La devolución no es automática y, cuando procede, puede ser solo parcial.
¿Qué establece la jurisprudencia 2032742 de la SCJN?
El 9 de octubre de 2026, la SCJN publicó la jurisprudencia P./J. 196/2026 (12a.) en el Semanario Judicial de la Federación. Su registro digital es el 2032742.
Esta resolución analiza el artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024. Ese artículo contiene la tarifa para calcular el ISAI.
La Corte concluyó que la tarifa vulneraba el principio de proporcionalidad tributaria. Este principio está en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
En concreto, la tarifa no garantizaba una progresividad adecuada. Es decir, en ciertos casos, quien compraba un inmueble de menor valor podía pagar más que quien compraba uno de mayor valor.
Por lo tanto, el problema estaba en la forma de calcular el impuesto, no en la existencia del impuesto. Además, la jurisprudencia es obligatoria para los tribunales a partir del 13 de octubre de 2026.
¿Qué es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)?
El ISAI es una contribución local. Se genera cuando una persona adquiere un inmueble mediante una operación prevista en la legislación fiscal de la Ciudad de México.
Por lo general, forma parte de los gastos de quien compra una casa, un departamento, un terreno u otra propiedad.
Su cálculo depende de la base gravable y de la tarifa del ejercicio fiscal que corresponda. Por eso, antes de firmar una compraventa, conviene saber cuánto pagarás de impuestos, derechos y gastos notariales.
¿Por qué la Suprema Corte declaró inconstitucional la tarifa?
La jurisprudencia analiza el mecanismo del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México durante 2024. La tarifa dividía el valor de los inmuebles en rangos y combinaba estos elementos:
- Límites inferiores y superiores.
- Cuotas fijas.
- Factores aplicables sobre el excedente del límite inferior.
En teoría, este mecanismo buscaba fijar el impuesto según el valor de los bienes. Sin embargo, la SCJN identificó que podía producir resultados contrarios a la proporcionalidad tributaria.
Dicho de forma sencilla, algunos contribuyentes con menor capacidad económica soportaban una carga mayor que otros con inmuebles más caros.
Por ello, la Corte concluyó que la tarifa no respetaba la relación entre la capacidad contributiva y el monto del impuesto.
¿La jurisprudencia 2032742 permite dejar de pagar el ISAI en 2026?
Esta es una de las dudas más importantes para quienes piensan comprar un inmueble en la Ciudad de México.
La respuesta es no, al menos no de manera automática.
La jurisprudencia se refiere expresamente al artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024. En cambio, la tarifa de 2026 corresponde a otro ejercicio y no fue la analizada. Por eso, no puede asumirse que el mismo defecto sigue presente en 2026.
Por lo tanto, quien compre una propiedad en 2026 no puede exigir que se elimine el impuesto solo por citar el registro digital 2032742.
Para saber si existe posibilidad de impugnar, hay que revisar la ley aplicable, la fecha de adquisición y el cálculo del impuesto. También cuentan las circunstancias jurídicas de cada caso.
En pocas palabras, una jurisprudencia que declara inconstitucional una norma fiscal no equivale a una exención general para todos los contribuyentes.
¿Quiénes podrían beneficiarse de esta jurisprudencia?
La resolución puede ser relevante para quienes hicieron operaciones inmobiliarias con la tarifa de 2024. Sobre todo, para quienes tengan circunstancias jurídicas que permitan cuestionar el cálculo o reclamar los efectos de una resolución favorable.
Entre las situaciones que conviene revisar están:
- Adquisiciones hechas bajo la legislación analizada.
- Juicios de amparo relacionados con el artículo 113.
- Asuntos en los que todavía sea jurídicamente posible discutir la contribución.
Aun así, haber pagado el ISAI durante 2024 no garantiza por sí solo una devolución.
Primero, deben revisarse los plazos legales, los actos reclamados y los procedimientos previos. Además, hay que analizar los efectos concretos de los criterios judiciales aplicables.
¿Es posible solicitar la devolución del impuesto?
La SCJN también analizó los efectos de conceder un amparo contra la tarifa declarada inconstitucional.
Un punto clave es que la inconstitucionalidad no implica, necesariamente, devolver todo el ISAI pagado.
Por ejemplo, en el amparo en revisión 298/2025, la Corte ordenó restituir el excedente pagado. Para ello, el impuesto se recalcula con los parámetros que señala la propia sentencia.
En consecuencia, según la resolución aplicable, el resultado puede ser una devolución parcial y no la eliminación total de la obligación.
Por eso, es incorrecto afirmar que todos los contribuyentes pueden recuperar en automático el 100% del impuesto.
¿Cómo utilizar la jurisprudencia 2032742 en un caso concreto?
Si consideras que tu ISAI se calculó con una tarifa inconstitucional, conviene hacer una revisión jurídica antes de presentar cualquier solicitud.
En general, el procedimiento consiste en:
- Identificar el ejercicio fiscal. Verifica la fecha de adquisición y la versión del Código Fiscal de la Ciudad de México que se usó para el cálculo.
- Revisar la documentación. Reúne la escritura, el comprobante de pago, la determinación del impuesto y los demás documentos de la operación.
- Consultar la jurisprudencia. Ubica el registro digital 2032742 y analiza si el criterio aplica a tu caso.
- Evaluar la vía legal. Con asesoría especializada, determina si existe una acción administrativa o judicial disponible. Asimismo, confirma que los plazos legales permitan ejercerla.
- Determinar los posibles efectos. Analiza si una resolución favorable podría producir un recálculo, una devolución parcial u otra consecuencia jurídica.
Recuerda que citar una jurisprudencia en un escrito no suspende la obligación de pagar impuestos. Tampoco garantiza que la autoridad conceda una devolución.
¿Qué deben considerar los compradores de inmuebles en CDMX durante 2026?
Si planeas comprar una propiedad en 2026, ten presente que el ISAI sigue formando parte del marco fiscal de la Ciudad de México.
La jurisprudencia 2032742 es un precedente importante en proporcionalidad tributaria. No obstante, su alcance depende del ejercicio fiscal y de la disposición legal que se analizaron.
Antes de cerrar la operación, toma en cuenta estas recomendaciones:
- Pide al notario el desglose de los impuestos y gastos de la operación.
- Verifica la legislación vigente para el año de la compra.
- Consulta a un especialista si tienes dudas sobre el cálculo.
- Guarda la escritura y los comprobantes de pago del ISAI. Además, te servirán para comprobar el costo de adquisición si después vendes el inmueble.
En resumen, la prevención te ayuda a identificar posibles errores. También evita decisiones basadas en interpretaciones incompletas de las resoluciones judiciales.
Preguntas frecuentes sobre el ISAI en CDMX y la jurisprudencia de la SCJN
¿Qué declaró la SCJN en la jurisprudencia 2032742?
Declaró que la tarifa del ISAI del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024 vulnera la proporcionalidad tributaria. La razón es que no garantizaba que el impuesto aumentara conforme aumentaba el valor del inmueble.
¿Tengo que pagar el ISAI si compro una casa en CDMX en 2026?
Sí. La jurisprudencia no elimina el ISAI ni crea una exención general. Además, se refiere a la tarifa de 2024, no a la de 2026.
¿Puedo pedir la devolución del ISAI que pagué en 2024?
Depende de tu caso. Deben revisarse los plazos, la vía legal disponible y los procedimientos previos. Incluso si procede, la devolución puede limitarse al excedente pagado y no al 100% del impuesto.
¿Desde cuándo es obligatoria esta jurisprudencia?
Se publicó el 9 de octubre de 2026 en el Semanario Judicial de la Federación. Por lo tanto, es obligatoria para los tribunales desde el 13 de octubre de 2026.
Conclusión
La jurisprudencia SCJN 2032742 es una resolución relevante para los derechos de los contribuyentes. En particular, reconoce que las tarifas fiscales deben respetar el principio constitucional de proporcionalidad tributaria.
Sin embargo, no significa que el ISAI haya desaparecido en la Ciudad de México. Tampoco permite que todos los compradores soliciten una exención en 2026.
Su importancia está en reconocer un defecto constitucional en la tarifa vigente durante 2024. Asimismo, puede tener consecuencias en determinados procedimientos fiscales y judiciales.
Por eso, conocer su alcance real te ayuda a evitar confusiones y evaluar posibles medios de defensa. Así, tomarás decisiones informadas al adquirir una propiedad.
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Nota: contenido informativo con base en la jurisprudencia P./J. 196/2026 (12a.), registro digital 2032742, publicada en el Semanario Judicial de la Federación el 9 de octubre de 2026. No sustituye la asesoría legal o fiscal personalizada; revisa tu caso con un especialista.
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